Con miles de locales cerrados y empresarios al borde de la quiebra, crecen los problemas entre comerciantes y propietarios de inmuebles. Hay gran expectativa por la regulación que prepara el Gobierno.
El lío de los arrendamientos se ha convertido para el Gobierno en uno de los temas más difíciles de regular, tanto en la vivienda como en los sectores comerciales que tardarán más en reabrir.
En efecto, las decisiones relacionadas con el subsidio a la nómina, la continuidad en los servicios públicos y el aplazamiento de impuestos tienen que ver con el Gobierno y las empresas. Pero como los arriendos son un tema entre privados, ha resultado mucho más complejo.
Las normas de la primera emergencia (Decreto 579 del 15 de abril) suspendieron los desalojos, prorrogaron los contratos, congelaron el valor mensual del alquiler hasta junio y dieron algunas pautas para las viviendas residenciales. Pero no para los inmuebles comerciales.
Durante abril los arrendatarios pagaron apenas la mitad de los arriendos comerciales y solo han llegado a acuerdos de pago en el 35 por ciento de los contratos de locales, dice Fedelonjas. Mientras en el caso de los arriendos residenciales, según el Ministerio de Vivienda, el 78 por ciento de arrendatarios sigue cumpliendo, y de los que no pagan, casi tres cuartas partes han llegado a algún acuerdo para hacerlo.
Pero el mercado inmobiliario de los hogares es diferente al comercial. Prohibir los desalojos puede ser una decisión bien intencionada durante la cuarentena para proteger a las familias, pero no para los negocios. Incluso muchas negociaciones que iban avanzadas se deshicieron, dicen representantes del comercio.
Por eso el Gobierno, tras estudiar el tema en una mesa técnica con los ministerios de Comercio y de Vivienda, planea expedir, en el marco de la segunda emergencia, una nueva regulación sobre arrendamientos. El objetivo sería propiciar las negociaciones y acuerdos entre propietarios y arrendatarios de locales. Para ello, buscará que los comerciantes logren terminar anticipadamente los contratos y entregar los locales sin sanción, o con una multa menor a la penalidad usual, de tres meses de arriendo.
Esto ya ha desatado un intenso debate entre los sectores inmobiliario y comercial. Mientras para unos sería una manera de incentivar la negociación, para otros incentivaría la cultura de no pagar. Una señal nefasta.
Pero no es fácil lograr un equilibrio. En el mercado de la vivienda, el arrendatario y el arrendador usualmente son de un estrato socioeconómico parecido, pero en lo comercial hay grandes diferencias. Entre los propietarios de locales hay desde adultos mayores que dependen de ese ingreso para sobrevivir, hasta fondos inmobiliarios que construyen y arriendan. Y entre los arrendatarios hay desde pequeños comerciantes hasta grandes cadenas.
Se trata de un negocio que genera cánones en vivienda por 25 billones de pesos al año, mientras los de comercio pueden llegar a 27 billones. Pero hay alta informalidad y falta información sobre este mercado, por lo que el tamaño del problema podría ser mayor.
Las quejas de los arrendatarios
Uno de los principales costos para comerciantes y empresarios, luego de la nómina, es el arriendo.
En el sector de los restaurantes formales, por ejemplo, que facturan alrededor de 8,9 billones de pesos al año, los arriendos representan alrededor del 15 por ciento de los costos de operación. Esto es más de 1,35 billones de pesos de casi 17.000 establecimientos.
Por eso, el gremio de restaurantes ha propuesto que el arriendo sea proporcional a las ventas de los negocios durante el tiempo que dure la crisis. “Si hay un alivio en materia de arriendos es más fácil asumir la nómina y sostener la empresa; pero si no, la gente se va a la quiebra”, dice Henrique Gómez París, presidente de Acodres. Y se pregunta si los dueños de los centros comerciales y rentistas de capital no podrían vivir con una parte de los recursos por estos meses. A partir de cinco millones de pesos debería entenderse que el arrendador es un rentista de capital y, por tanto, que se puede ajustar a la nueva realidad, agrega.
También el sector de gimnasios, que emplean a más de 20.000 personas y responde por más de 2.500 pagos de arrendamiento, pide que el Gobierno lo declare vulnerable y defina rápidamente las directrices para reanudar sus servicios.
Igual ocurre con el sector de parques de diversiones que incluyen los que operan en lugares de entretenimiento familiar y centros comerciales. Afirman que los grandes empresarios y grupos económicos que construyen y operan los centros comerciales deberían demostrar más sensatez a la hora de negociar. Dicen que no buscan transferirles todas las pérdidas a los propietarios de los inmuebles, pero si persiste la inflexibilidad tendrán que liquidar al personal e incluso a las empresas.
Y los arrendadores
En la otra cara de la moneda, los propietarios insisten en que sí han sido solidarios. Muchos de ellos son personas naturales que dependen de los arrendamientos para vivir. Por esto, piden limitar los beneficios a algunas actividades concretas muy afectadas por la crisis.
Carlos Betancourt, presidente de Acecolombia, el gremio de los centros comerciales, dice que de los 41.000 locales comerciales del país, casi el 70,8 por ciento pertenece a dueños individuales. Agrega que ya han llegado a acuerdos comerciales en 76,9 por ciento de los locales. Estos han consistido en descuentos en los cánones, ampliación de plazos de pago y menores cuotas de administración, entre otros. Y en muchos casos el arrendatario acepta condonar totalmente la deuda.
Frente a la posibilidad de dar por terminados los contratos, Betancourt cree que eso dificultaría la reactivación económica y propiciaría la caída del valor de los activos inmobiliarios, con enorme impacto sobre el pasivo pensional, la inversión
Por eso, le han pedido al Gobierno acotar los beneficios a las microempresas de los sectores más afectados por los tiempos prolongados de cierre y la imposibilidad absoluta de operar.
En otras palabras, que sean arrendatarios solo de un establecimiento, que hayan cesado completamente su operación por las restricciones –incluyendo las realizadas por medios electrónicos– y que no hayan logrado llegar a acuerdos con sus arrendadores antes del 30 de junio. En el fondo reconoce que entre estos también hay grandes grupos económicos y cadenas comerciales con músculo financiero. También contemplan la intervención de un amigable componedor para que certifique el grado de afectación por la crisis y el esfuerzo para lograr un acuerdo.
El Gobierno tiene la difícil tarea de dar lineamientos claros que incentiven a las partes a lograr convenios equitativos. Preservar el equilibrio entre los propietarios de locales y los comerciantes no será fácil por la diversidad de casos. Pero debe primar el bien de la mayoría, así como la preservación del empleo y los ingresos de las familias. El peor escenario para la economía es que todas esas relaciones comerciales construidas por años se rompan y como resultado queden empresas quebradas, muchos desempleados y locales vacíos.
Pero no solo es una tarea del Gobierno nacional. Los propietarios y arrendatarios deben poner de su parte y buscar soluciones basadas en la solidaridad.
Por eso, los arrendatarios que puedan seguir pagando deben hacerlo. Y los propietarios deben ser conscientes de que el país atraviesa una crisis sin precedentes. Incluso a los gobiernos locales ya muchos les están reclamando reducir el impuesto predial.
Para solucionar el lío de los arriendos es necesario entender que en esta crisis todos tienen que poner algo para que, a la larga, todos pierdan menos.